Market reports and opinions

Czynniki kształtujące popyt na mieszkania dla seniorów

Obiecującym segmentem niszowym w Polsce wydaje się być niezależne mieszkalnictwo dla seniorów.
Wstęp
W warunkach słabnącego rynku nieruchomości, a w szczególności jego sektora mieszkaniowego, deweloperzy muszą być bardziej wrażliwi na sygnały rynkowe, aby przetrwać obecne spowolnienie. Jednym ze sposobów na przetrwanie jest poszukiwanie segmentów niszowych. Obiecującym segmentem niszowym w Polsce wydaje się być niezależne mieszkalnictwo dla seniorów.
 
Tak jak w najbardziej uprzemysłowionych krajach, również i w Polsce, zagadnienie starzenia się społeczeństwa zaczyna nabierać rosnącego znaczenia. Podczas, gdy dyskutuje się o różnych kwestiach starzenia się, to aspekty mieszkaniowe przyciągają niewiele uwagi. Jak i gdzie seniorzy chcą mieszkać? Co seniorzy chcą mieć w swoich domach / mieszkaniach? Społeczne i kulturoweobyczaje zmieniają się w polskim społeczeństwie kształtując popyt na nowy rodzaj mieszkań dla roczników demograficznych wchodzących w wiek senioralny. Podczas gdy gminy i deweloperzy skupiają się na budowie kolejnych domów opieki oraz mieszkań socjalnych, rośnie grupa seniorów niepasujących do tego rodzaju mieszkań. Ci seniorzy są nadal zdrowi i aktywni, ale często mieszkają w zbyt dużych domach i mieszkaniach, których nie chcą nadal zajmować. Być może część z nich nie chce przenosić się do dzieci, lub ma zbyt wysokie dochody jak na mieszkania socjalne. Oni nie potrzebują i nie chcą domów opieki, ale chcą mieszkać samodzielnie.
 
W najbliższych dekadach Polska musi się zmierzyć z drastycznym starzeniem się społeczeństwa - gdy mediana wieku ludności wzrośnie z 47,5 (2030), do 52,9 (2050). Będzie ciągle rosła liczba seniorów (65+). Charakterystycznym dla tych zmian będzie znaczący przyrost liczby najstarszych osób (80+) do końca 2043.  
Kim są niezależni seniorzy?
 
Ogólnie mówiąc, niezależni seniorzy należą przeważnie do grupy wiekowej 55-75 i są zdolni zamieszkiwać samodzielnie przy minimalnej codziennej asyście, skategoryzowanej wg indeksu ADL - codzienne czynności zamieszkiwania (ang. Activities of Daily Living). Chodzi tutaj o podstawowe codzienne czynności zamieszkiwania, takie jak: jedzenie, mycie, ubieranie, toaleta oraz przemieszczanie (tj. między z i do łóżka lub krzesła). Osoby z indeksem ADL powyżej 40 uważane są za niezależne wg polskich standardów społecznych i medycznych. Tę grupę demograficzną charakteryzują specyficzne wymagania, obecnie nie spełnione na polskim rynku nieruchomości.
 
Mieszkalnictwo i jego wpływ
 
Budownictwo mieszkaniowe ma wielkie znaczenie - zarówno jego procesy produkcyjne jak i gotowy produkt. Domy i mieszkania w dużej mierze kształtują kraj i standard życia jego mieszkańców.
 
W polskim sektorze mieszkaniowym istnieje pokaźna nisza potencjalnych mieszkańców, których potrzeby nie są spełnione. Obecne działania skupiają się na tworzeniu domów opieki oraz mieszkań socjalnych. Chociaż takie jednostki są potrzebne, a współistnienie form władania jest niezbędne dla zintegrowanego i różnorodnego rynku mieszkaniowego, to istnieje jednak rosnąca niszowa grupa seniorów, których potrzeby pozostają niespełnione. Powstaje popyt w rosnącej senioralnej grupie demograficznej, która nie chce i nie potrzebuje usług 24/7 w domu opieki i dysponuje dochodami powyżej kryterium mieszkań socjalnych. Gdzie mają się zwrócić ci ludzie, jeśli obecna alternatywa nie spełnia ich potrzeb?  
Senioralna grupa demograficzna i jej zmiany
 
Obecne pokolenie seniorów żyje zdrowiej i dłużej, co doprowadziło do obniżenia wskaźnika umieralności i do podwyższenia wskaźnika długości życia w Polsce. Przyczyniło się do tego kilka czynników, wśród których - ale nie tylko - należy wymienić postęp w diagnostyce i terapii szeregu chorób, w szczególności tych związanych z układem krążenia, jak również zmian odżywiania i promocji zdrowego stylu życia. Starsi Polacy są bardziej aktywni i zdrowsi od poprzednich pokoleń. 
 
Seniorzy i zagadnienia opieki rodzinnej
 
Senioralne relacje rodzinne przetrwały przez wieki z historycznie uświęconym pojęciem, iż dzieci mają obowiązek utrzymywać starszych rodziców. Jest to wyartykułowane zarówno w religijnych, jak i świeckich tradycjach, w różnych obszarach geograficznych i dziełach literackich. 
 
W polskim prawie dorosłe dzieci mają finansowy obowiązek względem swoich starzejących się rodziców lub niepełnosprawnych rodziców, podobnie jak względem swoich dzieci. Na państwie również ciąży obowiązek opieki zgodnie z międzynarodowymi i krajowymi przepisami. Ten obowiązek został zapisany w Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej.
 
Tak więc, rodziny uważa się za podstawowych opiekunów - fizycznych i finansowych - starszych członków rodziny, kiedy powstaje potrzeba. Podczas, gdy opieka dzieci nad starszymi była normą od dawna, to jednak ten model opieki zaczyna się zmieniać pod wpływem różnych czynników wśród których - ale nie tylko - należy wymienić: (1) kwestię miejsca w domu u dorosłych dzieci - może go brakować, (2) kwestię dostępności finansowej - rodziny może nie stać na opiekę w domu, (3) kwestię pracy - mobilność wymagająca przenoszenia się do innego miasta, kraju, z dala od rodziców. W bieżącym, XXI wieku przeważnie obydwoje małżonków pracuje poza domem. Kto zatem z małżonków może zająć się starszym rodzicem, kiedy przebywają poza domem?
 
Tradycyjnie, starzejący się rodzic przenosił się do domu swojego dziecka, kiedy nastawał ku temu czas - jednakże ta tradycja zaczyna się zmieniać. Autorka (tego artykułu) prowadzi badania ilościowe, które pokazują, iż obecni seniorzy mają stanowcze zapatrywania odnośnie tego, co chcą kiedy będą jeszcze starsi; gdzie mają zamiar mieszkać; oraz jaką rolę upatrują dla rodziny/dzieci w późniejszych latach.
Zamieszkiwanie u swoich dzieci nie jest czymś czego pragną seniorzy, albowiem chcą oni pozostawać samodzielnymi i niezależnymi tak długo, jak to możliwe.
 
Obecne opcje rynkowe mieszkań dla seniorów
 
Obecne opcje dostępne na rynku to domy opieki lub mieszkania socjalne. Domy opieki nie są przychylnie oceniane przez wielu seniorów, albowiem kojarzą się z miejscami do umierania. Podczas, gdy wiele zrobiono w ostatnich latach, aby zrobić domy opieki mniej instytucjonalnymi i mniej niechcianymi, to faktem pozostaje, iż świadczą one ciągłą opiekę (24/7) dla najstarszych członków społeczeństwa. Samodzielni seniorzy nie potrzebują takiego poziomu opieki i nie powinni płacić za tak intensywny program, na który wielu jeszcze nie stać. Domy te nie mając indywidualnych łazienek, kuchni i prywatności w ciągu dnia, nie stanowią opcji samodzielnego zamieszkiwania. Pokoje są z reguły dzielone z inną osobą i przypominają dormitoria z małą ilością miejsca na osobiste rzeczy. Ponadto, domy opieki mają długie listy oczekujących od 6 miesięcy do 2 lat. 
 
Niemniej jednak, niektórzy seniorzy mogący mieszkać samodzielnie, przebywają w domach opieki, albowiem nie mają alternatywnego rozwiązania. Jeśli tacy seniorzy mieliby możliwość do samodzielnego zamieszkania, zwolniłyby się miejsca w domach opieki dla tych, którzy naprawdę potrzebują ciągłej opieki 24/7.
 
Mieszkania socjalne również nie są dogodnym rozwiązaniem alternatywnym ze względu na wielkość - małe, stan techniczny - stare i rzadko modernizowane przez gminy nie mające na to środków (zaniżone czynsze), a poza tym wielu seniorów dysponuje środkami powyżej kryteriów przydziału takich mieszkań. Zresztą mieszkania takie przydzielane są samotnym rodzicom i niepełnosprawnym, więc seniorzy konkurują z grupami o wyższym priorytecie przydziału.
 
Nawet jeśli domy opieki i mieszkania socjalne są niezbędnymi, to istnieje warstwa seniorów niepasujących do tych tradycyjnych modeli mieszkaniowych, a ich potrzeby powinno się również uwzględnić w polityce mieszkaniowej. Ludzi ci są często majętni, posiadając niezadłużone domy lub mieszkania. Obecne ich domy/mieszkania mogą być zbyt duże, a zatem zbyt kosztowne w utrzymaniu - niska efektywność energetyczna w starszym zasobie mieszkaniowym, a ponadto mogą istnieć bariery mobilności z powodu schodów lub braku szerokich drzwi, uchwytów, poręczy itp.
 
Źródła problemów mieszkaniowych i obecne trendy
 
Po przełomie roku 1989, kiedy mieszkalnictwo przestało być częścią aparatu państwowego, powierzono samorządom lokalnym odpowiedzialność za remonty, eksploatację i zarządzanie skomunalizowanym zasobem mieszkaniowym. Gminy z kolei starały się pozbyć tej odpowiedzialności, prywatyzując mieszkania poprzez sprzedaż zajmującym je lokatorom. Jednakże, “sprywatyzowani lokatorzy” w swej masie nie byli w stanie do tej pory zmobilizować wystarczających środków na niezbędne remonty i modernizacje budynków, skutkiem czego miliony tych mieszkań pozostają w stanie substandardowym. I tak, nadal ok. 1/3 Polaków zamieszkuje mieszkania, które wg Banku Światowego powinny być zniesione, ale ze względu na głęboki deficyt mieszkań (prawie 1,7 miliona), nie można ich wyburzyć, gdyż nie byłoby dokąd przenieść mieszkańców. 
 
Przedwojenne domy i mieszkania występują licznie w miastach, podczas gdy na wsiach przeważają domy jednorodzinne. Podczas gdy niektóre z tych domów/mieszkań zostały zmodernizowane w pewnym zakresie, to jednak większość tego zasobu posiada przestarzałe i mocno zużyte instalacje - grzewcze, wodno-kanalizacyjne, elektryczne - oraz ma niską wydajność energetyczną. Głównym kosztem w tym zasobie mieszkaniowym są więc rachunki za media, a nie wysokość czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Często w bardzo dogodnych dla seniorów lokalizacjach - blisko handlu, usług i kontaktów społecznych - te domy i mieszkania są często zbyt duże dla wielu seniorów pozostających bez dzieci, które opuściły „gniazdo rodzinne”.
 
Budownictwo mieszkaniowe ostatniej dekady stworzyło trochę większe jednostki o wyższej efektywności energetycznej i nowoczesnych urządzeniach, jak windy i własne parkingi, ale adresatami tego budownictwa są nabywcy o wyższych dochodach. Seniorzy potrzebują pewnej modyfikacji obecnego modelu budownictwa, takiej jak, przykładowo, szersze drzwi, elektryczne kuchnie (zamiast gazowych), uchwyty i poręcze w łazienkach, niższe blaty i szafki w kuchni. Seniorzy często chcą mieć grządki ogrodowe, większe komórki oraz wspólne pokoje gimnastyczne.
Te wszystkie udogodnienia są możliwe do spełnienia przez obecny rynek deweloperski, ale ktoś musi je zaoferować tej specyficznej grupie demograficznej.
 
Samodzielność
 
Zdrowe starzenie się zależy w dużym stopniu od samodzielności odzwierciedlając fakt, że starsi ludzie mają prawo do samo-stanowienia. Samodzielność daje możliwość do samo-realizacji i dalszego rozwoju. Jednym ze sposobów utrzymania samodzielności przez seniorów jest zachowanie wyborów życiowych włącznie z decyzją gdzie i jak chce się żyć. 
 
Więc gdzie mają się zwrócić seniorzy, którzy nie chcą zamieszkać u dzieci, nie potrzebują ciągłej opieki 24/7 w domu opieki, i mają dochody powyżej kryteriów mieszkań socjalnych? Odpowiedzią są samodzielnie mieszkania senioralne spełniające podstawowe potrzeby tej grupy demograficznej. Budownictwo senioralne, jak każde budownictwo, stworzy miejsca pracy zarówno w produkcji, jak i w zarządzaniu, a gminy pozyskają dodatkowe dochody podatkowe. Rodziny będą zadowolone wiedząc, że rodzice mają nowoczesne i bezpieczne mieszkanie z właściwymi udogodnieniami. 
 
Seniorzy powinni być zadowoleni z utrzymania pożądanej samodzielności i ze świadomości nie bycia dla swych dzieci ciężarem. Będą żyli zdrowiej i dłużej przebywając poza zasięgiem domów opieki, nie zajmując miejsca tym, co rzeczywiście potrzebują ciągłej opieki. Samodzielni seniorzy będą potrzebowali mniej świadczeń i publicznej pomocy społecznej, ponieważ będą dłużej niezależni - systemy opieki i pomocy społecznej są i tak już coraz bardziej obciążone. W końcu, deweloperzy i inwestorzy będą zadowoleni mając zapełnione budynki generujące strumienie gotówki i stopy zwrotu przez następne 20-30 lat.
 
Kombinacja tych demograficznych, społecznych i “nieruchomościowych” czynników kształtuje popyt na samodzielne mieszkania senioralne.
 
Greta Garniss jest stypendystką Fulbright’a w Instytucie Ekonomii i Zarządzania Uniwersytetu Jagiellońskiego. Ma ponad 10-letnie doświadczenie w wykonywaniu badań rynkowych i analiz wykonalności dla projektów mieszkalnictwa dostępnego i senioralnego w USA. Współpracuje z Europejskim Instytutem Nieruchomości w przygotowywaniu konferencji nt. perspektyw mieszkalnictwa senioralnego w Polsce (zob. poniżej komunikat o konferencji).
 
 
Greta Garniss
Fulbright Scholar

Uniwersytet Jagielloński - Instytut Ekonomii i Zarządzania, na zaproszenie Europejskiego Instytutu Nieruchomości

źródło; Property Journal  12-1/13

print

Other articles in this category Market reports and opinions:

WGN Central Office
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Poland
USA

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Projekty domów
Projekty domów

WGN Analizy
Analizy

WGN Remonty
Remonty

Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies